廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法

第一章  總則

第一條  為規(guī)范對房地產(chǎn)市場主體的管理，防范市場風險，建立房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理長效機制，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《廣西壯族自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合自治區(qū)實際，制定本辦法。

第二條  在廣西壯族自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和實施房地產(chǎn)開發(fā)管理的部門，應當遵守本辦法。

 第三條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格，經(jīng)工商登記從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、且為主營業(yè)務之一的經(jīng)濟實體。

第四條  各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法規(guī)定，依法申請企業(yè)資質(zhì)，依法接受和配合主管部門的監(jiān)管工作。未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，或資質(zhì)證書超過有效期的，不得在本行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。

第五條  自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳負責全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督管理工作；設區(qū)市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分級審批和管理

 第六條  房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)由項目所在地設區(qū)市房地產(chǎn)主管部門出具審查意見、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳初審，報住房城鄉(xiāng)建設部審批。

房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)由項目所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門出具審查意見、企業(yè)住所所在地設區(qū)市房地產(chǎn)主管部門初審，報自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳審批。

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級、四級和暫定資質(zhì)由設區(qū)市房地產(chǎn)主管部門或行政審批部門審批，按月將審批意見表報自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳。

申請暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其資金和專業(yè)技術(shù)人員已超過三級資質(zhì)規(guī)定條件，擬開發(fā)項目建筑面積超過10萬平方米以上的，經(jīng)設區(qū)市房地產(chǎn)主管部門初審，報自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳審批。

 第七條  申請核定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當符合相應等級資質(zhì)條件的規(guī)定，提交下列材料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表（企業(yè)需在“申報意見”中應承諾執(zhí)行本辦法第十五條第一款、第十六條和第十七條的規(guī)定）；

（二）企業(yè)證明材料：包括原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、企業(yè)固定辦公場所證明、上一年度審計報告、企業(yè)開發(fā)項目業(yè)績材料；

（三）專職人員證明材料：包括專職技術(shù)人員的身份證明、資格證書、勞動合同、社會保險繳納憑證和住房公積金繳存憑證。法定代表人、經(jīng)營負責人、技術(shù)負責人、財務負責人還應提交任職文件和信用狀況報告；

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

初次申請核定資質(zhì)的企業(yè)，在報送前款第（二）項材料時只需提交企業(yè)固定辦公場所證明。

第八條  企業(yè)臨時聘用或兼職的人員不得作為專職人員申報。作為專職人員申報資質(zhì)的退休人員不得超過3人，個人年齡不超過70歲。

業(yè)績材料應包括項目立項證明、土地使用權(quán)證明、規(guī)劃許可、施工許可、預售許可等材料；已經(jīng)竣工的，還應提交竣工驗收材料以及《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告。以投資額折算工程業(yè)績的，應提交房地產(chǎn)評估報告等證明材料。

按照自治區(qū)有關規(guī)定實施裝配式建筑建造方式的房地產(chǎn)項目，經(jīng)設區(qū)市房地產(chǎn)主管部門認定真實有效的，已竣工房屋建筑面積或者在建房屋建筑施工面積按項目實際面積的1.2倍計算；獲得“廣廈獎”、國家康居示范工程、住房城鄉(xiāng)建設部裝配式建筑科技示范、住房城鄉(xiāng)建設部A級住宅性能認定的項目，已竣工房屋建筑面積按項目實際面積的1.5倍計算。以上兩類面積計算不疊加。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)母公司控股50%及以上、實際由子公司開發(fā)的項目，可以按照母公司控股比例計入母公司業(yè)績，但發(fā)生在控股行為之前的不得計入。核定子公司資質(zhì)等級時，已計入母公司的業(yè)績不再重復計算。

 第九條  核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書有效期為三年。《暫定資質(zhì)證書》有效期為一年。資質(zhì)證書有效期屆滿前30日，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以隨時申請資質(zhì)證書有效期延續(xù)。

第十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起一年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。

取得開發(fā)項目后，非企業(yè)自身原因造成土地閑置或項目停滯的，經(jīng)項目所在地房地產(chǎn)主管部門初審，可向自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳申請延續(xù)暫定資質(zhì)，但延長期限不得超過兩年。

第十一條  資質(zhì)證書內(nèi)容發(fā)生變動的，企業(yè)應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到證書審批機構(gòu)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)本辦法第七條的規(guī)定提交資質(zhì)申報材料，審批部門應予以受理。審批部門不得擅自增加或刪除受理材料目錄。

申報材料不齊全的，審批部門應一次性告知申報企業(yè)補齊。企業(yè)補充材料后再次申報的，審批部門不得再次以材料不全或不符合規(guī)定為由拒絕受理。

第十三條  一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的法人控股子公司，其專職技術(shù)人員和資金條件符合一級資質(zhì)條件，并已經(jīng)使用自有資金購地的，可以直接申請二級資質(zhì)。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法按資質(zhì)等級確定開發(fā)經(jīng)營范圍和建設規(guī)模。

（一）一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（二）二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承攬建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目；

（三）三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承攬建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設項目；

（四）四級資質(zhì)、暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承攬建筑面積5萬平方米以下的開發(fā)建設項目。屬于二級及以上資質(zhì)企業(yè)的全資子公司且母公司上年度信用優(yōu)秀的，經(jīng)母公司書面承諾對子公司開發(fā)項目共同承擔相關責任后，子公司可以承擔建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔業(yè)務。

第三章  市場監(jiān)管和服務

 第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨市（縣）進行房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營的，應向開發(fā)項目所在地的房地產(chǎn)主管部門提交以下材料備案：

（一）近三年開發(fā)項目情況、質(zhì)量安全管理情況及相關材料；

（二）待開發(fā)項目情況及相關材料。

 第十六條  企業(yè)在申報資質(zhì)和接受房地產(chǎn)主管部門監(jiān)管檢查時，應對所提交材料的真實性、合法性作出承諾并承擔法律責任。

    

審批部門不得以懷疑申報材料真實性為由不予受理或不予許可；監(jiān)管部門不得以懷疑被檢查材料真實性為由實施處罰。以不符合法定條件或提交虛假材料為由不予許可或?qū)嵤┨幜P的，應同時公布相關證據(jù)。

第十七條  各市（縣）房地產(chǎn)主管部門要加強商品房項目預售管理，嚴格落實房地產(chǎn)預售價格申報和網(wǎng)簽制度，嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，應當提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，并在商品房銷售公示平臺網(wǎng)站上和樓盤銷售現(xiàn)場予以公示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加強統(tǒng)計管理工作，及時向房地產(chǎn)主管部門和統(tǒng)計部門報送相關數(shù)據(jù)，并確保數(shù)據(jù)真實、準確、完整，不得遲報、瞞報。

第十八條  獲得預售許可之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得開展商品房銷售活動，不得訂立與擬銷售商品房有關的意向合同條款，不得以任何形式向購房人收取預售價以外的費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制作商品房預售廣告或者進行其他形式的宣傳時，應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可，工程形象進度應達到25%以上。其中，多層建筑應完成基礎結(jié)構(gòu)施工，高層建筑應完成主體結(jié)構(gòu)三層以上，超高層建筑應完成主體結(jié)構(gòu)十層以上。

預售許可證書有效期不得長于資質(zhì)證書有效期。

第二十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當在項目所在地商業(yè)銀行開立商品房交易資金監(jiān)管專用賬戶。

第二十一條  監(jiān)管賬戶開戶銀行應與項目所在市（縣）房地產(chǎn)主管部門建立信息互通共享機制。

建立商品房預售資金監(jiān)管賬戶的銀行，應具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力及網(wǎng)絡技術(shù)條件，應當配合房地產(chǎn)主管部門開展預售資金監(jiān)管。

第二十二條  商品房預售所得款項，應當用于與商品房有關的工程建設。預售款項用款計劃報經(jīng)房地產(chǎn)主管部門會有關部門審核同意后，由監(jiān)管賬戶直接撥付給項目工程建設相關企業(yè)賬戶。

第二十三條  房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收之前，監(jiān)管賬戶應有留存資金，具體比例由各市根據(jù)項目情況確定。

第二十四條  各級房地產(chǎn)主管部門和審批部門要與金融監(jiān)管部門建立信息互通和部門聯(lián)動機制，定期通報資質(zhì)審批和市場監(jiān)管情況。

各級房地產(chǎn)主管部門要建全房地產(chǎn)市場信用體系，協(xié)同相關部門對房地產(chǎn)領域失信責任主體實施懲戒。

第二十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理預售（現(xiàn)售）許可之前，依法制定臨時物業(yè)管理規(guī)約，選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向前期物業(yè)服務企業(yè)提交項目規(guī)劃建設資料和設計圖紙的復印件。

第二十六條  房地產(chǎn)開發(fā)項目驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將項目開發(fā)情況書面報送項目所在地房地產(chǎn)主管部門，并將項目資料提供給物業(yè)服務企業(yè)。

各市房地產(chǎn)主管部門在每年1月底前將本市上一年度前期物業(yè)管理情況和房地產(chǎn)項目竣工交付情況報送自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳。

第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批和監(jiān)督檢查實施主管部門監(jiān)管下的專家審查制度。房地產(chǎn)主管部門按層級負責組建房地產(chǎn)評審專家?guī)臁?/span>

第四章  檢查和考核

第二十八條  自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳對各市執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)和實施相關審批活動的情況進行監(jiān)督檢查。

自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳對各市履行房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理職責的情況進行監(jiān)督檢查。

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，或資質(zhì)證書超過有效期，進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，依法從重處罰。

第三十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請資質(zhì)之前一年有下列情形之一的，資質(zhì)審批機關不予批準資質(zhì)申請；二級及以下資質(zhì)存續(xù)期間有下列情形之一的，由原資質(zhì)審批機關通報相關金融機構(gòu)和監(jiān)管部門，并根據(jù)情節(jié)依法予以警告、責令限期改正、降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)等級證書等處罰；一級資質(zhì)存續(xù)期間有下列第一款以外情形之一的，由自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳提交相關監(jiān)管意見并提請住房城鄉(xiāng)建設部予以處罰：

（一）超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；

（二）要求或脅迫工程勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位違反工程建設強制性標準，降低工程質(zhì)量的；

（三）發(fā)生較大及以上等級工程質(zhì)量安全事故的；

（四）將未組織竣工綜合驗收、驗收不合格的房屋交付使用或者對不合格的房屋按合格驗收的；

（五）惡意拖欠施工企業(yè)工程款的；

（六）未依法履行商品房屋質(zhì)量保修義務的；

（七）發(fā)生無故拖延交房時間、捂盤惜售、哄抬房價及其他擾亂房地產(chǎn)市場秩序行為的；

（八）以房地產(chǎn)物業(yè)為抵押非法向社會公眾募集資金的；

（九）違法選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或未按規(guī)定履行承接查驗義務的；

（十）限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款購房的；

（十一）企業(yè)信用檔案中有其他嚴重不良行為記錄的。

    

發(fā)生上述情形的企業(yè)，其法定代表人或股東再次申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，應對前述情況涉及個人責任的部分作出解釋說明。

 第三十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有違法、違規(guī)情形，導致資金風險或購房糾紛的，應暫停該企業(yè)及項目相關審批工作。情節(jié)嚴重的，依法予以處罰。

 各級房地產(chǎn)主管部門或?qū)徟块T工作人員在資質(zhì)審批和管理中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第三十二條  本辦法由自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳負責解釋。 

第三十三條  本辦法自印發(fā)之日起施行。此前自治區(qū)內(nèi)各級房地產(chǎn)主管部門發(fā)布的相關規(guī)范性文件與本辦法存在不一致的，以本辦法為準。

《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法》政策解讀

    
三、辦法出臺的目的及具體措施

    
（一）防風險：1.嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管，完善核定資質(zhì)等級和監(jiān)管要求；2.修訂完善暫定資質(zhì)企業(yè)開發(fā)大型項目的規(guī)定，防范資金鏈斷裂和“爛尾”風險；3.明確信用體系建設要求。

    
（二）促發(fā)展：1.將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨?。ㄊ校﹤浒该鞔_為告知性備案，并簡化備案內(nèi)容；2.鼓勵區(qū)內(nèi)外一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣西投資開發(fā)項目，扶持和服務區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做大做強。

    
（三）保穩(wěn)定：進一步落實國務院以及住房城鄉(xiāng)建設部等國家部委關于房地產(chǎn)市場的規(guī)范性文件要求；進一步完善預售監(jiān)管、項目前期物業(yè)管理、違規(guī)行為處罰等方面的內(nèi)容。

    
四、辦法的主要內(nèi)容

    
《辦法》分為四章。

    
第一章為“總則”，主要是明確《辦法》的法律依據(jù)、適用范圍，明確企業(yè)實施房地產(chǎn)開發(fā)行為的條件，明確各級房地產(chǎn)主管部門的基本職責和管理權(quán)限。

   
 第二章為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分級審批和管理”，主要是根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的授權(quán)，明確房地產(chǎn)資質(zhì)審批的條件、分級審批和管理的權(quán)限。

   
 其中，明確區(qū)內(nèi)外一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣西投資開發(fā)項目，在規(guī)定條件下給予其開發(fā)實體資質(zhì)直接核定資質(zhì)等級，鼓勵先進和有實力的企業(yè)到廣西投資。同意廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團集中使用開發(fā)業(yè)績，扶持和服務區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做大做強。

   
 第三章為“市場監(jiān)管和服務”，主要是在采納各部門意見建議基礎上，貫徹落實法規(guī)、規(guī)章和住房城鄉(xiāng)建設部關于房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作的各項要求。其中，進一步明確了房地產(chǎn)審批和監(jiān)管的行政主體責任，進一步完善了房地產(chǎn)預售審查要求，進一步明確了預售資金監(jiān)管和使用的條件，進一步規(guī)范了房地產(chǎn)項目交付使用和物業(yè)管理的相關銜接工作。

   
 第四章為“檢查和考核”，主要是根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的授權(quán)，明確對房地產(chǎn)資質(zhì)審批和監(jiān)管工作的檢查考核責任。同時明確了監(jiān)管部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)的情形和責任。

    
關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)情形，包括但不局限于法律、法規(guī)、規(guī)章和住房城鄉(xiāng)建設部等國家部委頒布的文件規(guī)定的違規(guī)情形，因此有可能不僅房地產(chǎn)主管部門一家執(zhí)行行政處罰權(quán)。