從2018年政府工作報(bào)告中指出，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，到全國(guó)發(fā)布租賃新政策的城市超50個(gè)，已有超過(guò)10個(gè)城市開(kāi)展租賃類土地出讓，供應(yīng)量超過(guò)8萬(wàn)套。

進(jìn)入2018年，租購(gòu)并舉成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“熱門詞匯”。

從2018年政府工作報(bào)告中指出，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，到全國(guó)發(fā)布租賃新政策的城市超50個(gè)，已有超過(guò)10個(gè)城市開(kāi)展租賃類土地出讓，供應(yīng)量超過(guò)8萬(wàn)套。

經(jīng)歷了1年時(shí)間限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為核心的行政性調(diào)控，再到租售同權(quán)，住房租賃試點(diǎn)等住房供應(yīng)體系的調(diào)控。隨著信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅等相繼落地，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已漸成型。

在房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)平安不動(dòng)產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人看來(lái)，政府工作報(bào)告為房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一步發(fā)展指明了方向，住房租賃市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)住有所居方面將發(fā)揮更為重要的作用，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。隨著立體化住房租賃政策體系將逐步構(gòu)建，將進(jìn)一步推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體多元化、規(guī)模化、專業(yè)化。

然而，租房市場(chǎng)存在的投資額巨大，回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，回報(bào)方式單一等問(wèn)題，對(duì)參與企業(yè)機(jī)構(gòu)提出了嚴(yán)峻地挑戰(zhàn)，也為我國(guó)地產(chǎn)與金融行業(yè)進(jìn)一步融合提出更高要求。

政策利好頻現(xiàn)租賃藍(lán)海顯現(xiàn)

2017年是中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的元年。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)在中央文件及各地政策中，關(guān)于支持租賃市場(chǎng)發(fā)展的文件超過(guò)30余份。

去年7月20日，住建部等九部委發(fā)文稱，要加快大中城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。響應(yīng)落實(shí)調(diào)控地方政府主體責(zé)任，廣州和北京先后宣布“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，上海試水“只租不售”，深圳祭出“土地劃撥”，各地租賃利好政策紛紛落地。

兩個(gè)月后，國(guó)土資源部更是就全面啟動(dòng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作作出全面部署，旨在建立租購(gòu)并舉的住房體系，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

今年3月5日，政府工作報(bào)告也指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展同時(shí)，支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

記者注意到，在今年的諸多省份政府工作報(bào)告中，關(guān)于“完善租購(gòu)并舉的住房制度”“嚴(yán)格防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”等詞匯成為2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控的主旋律，具體的措施表現(xiàn)為加大租賃市場(chǎng)供地力度、增加保障性住房建設(shè)等。

從中央定調(diào)到落實(shí)地方主體責(zé)任，政策頻繁釋放的利好也進(jìn)一步催熱租賃市場(chǎng)的熱度。從需求端來(lái)看，據(jù)社科院社會(huì)藍(lán)皮書(shū)顯示，我國(guó)目前約有30%左右的“90”后大學(xué)生在畢業(yè)兩三年內(nèi)，人均居住面積不足20平方米，他們主要采取租房住而且多是合拼、合租方式。

據(jù)國(guó)內(nèi)知名中介發(fā)布報(bào)告顯示，從近一年來(lái)看，國(guó)內(nèi)每年新增的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生租房規(guī)模已達(dá)到約600億元，去年中國(guó)有近1.6億人租房，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到1.9億，2030年將有約2.7億人成為租客。

“供給側(cè)也在發(fā)力，隨著多主體供應(yīng)的格局成型，市場(chǎng)供給將更加多樣化。除了政府劃撥土地建造住房外，工業(yè)廠房拆除重建、商改住等模式將逐漸正規(guī)化?！逼桨膊粍?dòng)產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

這位負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，住房供給保障力度將繼續(xù)加大，租售并舉等調(diào)控舉措進(jìn)一步深化。這是一項(xiàng)利國(guó)利民的政策，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)邁進(jìn)新時(shí)代。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)有助于理順?lè)康禺a(chǎn)需求方的‘住’與‘炒’的關(guān)系，租購(gòu)?fù)瑱?quán)有利于基本公共服務(wù)從面向部分人的特權(quán)，轉(zhuǎn)變?yōu)闊o(wú)差別的普權(quán)，有助于實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化的目標(biāo)?！?/span>

金融+地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)

我國(guó)住房銷售市場(chǎng)經(jīng)過(guò)30年發(fā)展正在走向成熟，而從相對(duì)年輕的租賃市場(chǎng)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，借鑒歐美長(zhǎng)租公寓發(fā)展歷程，一個(gè)具備良好發(fā)展趨勢(shì)的租賃市場(chǎng)，必須具備機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、金融化三大基因。

這種路徑也體現(xiàn)了租賃市場(chǎng)的特性——從土地資源爭(zhēng)奪轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理投資、專業(yè)服務(wù)等綜合能力的較量，具備專業(yè)投資眼光、多渠道資本運(yùn)作、高超運(yùn)營(yíng)能力與專業(yè)服務(wù)品質(zhì)的機(jī)構(gòu)才能市場(chǎng)脫穎而出，成為引領(lǐng)這個(gè)巨大藍(lán)海市場(chǎng)的發(fā)展方向與服務(wù)標(biāo)桿。

去年11月3日，建行深圳市分行與11家房企簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開(kāi)發(fā)深圳市長(zhǎng)租房市場(chǎng)。緊隨其后，11月28日，工商銀行北京分行宣布，將為住房租賃市場(chǎng)企業(yè)端與個(gè)人端推出專屬金融產(chǎn)品。

這只是銀行涉足租賃市場(chǎng)的一個(gè)新近案例。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有中信、建行、中行和工行等多家銀行開(kāi)始響應(yīng)政策，宣布了類似的房屋租賃金融產(chǎn)品計(jì)劃。

而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中另一個(gè)最不可缺少的參與主體——各類市場(chǎng)主體也紛紛加速布局租賃市場(chǎng)的步伐。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)20家百?gòu)?qiáng)房企及機(jī)構(gòu)啟動(dòng)長(zhǎng)租公寓中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，包括碧桂園、萬(wàn)科、保利在內(nèi)的一些龍頭房企都將長(zhǎng)租公寓列為實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新業(yè)務(wù)之一，甚至有計(jì)劃獨(dú)立上市。

而結(jié)合了銀行的金融屬性和房企的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，另一種市場(chǎng)參與主體的模式異軍突起。

作為平安集團(tuán)旗下專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理平臺(tái)，平安不動(dòng)產(chǎn)擁有突出的金融和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，其綜合金融和資產(chǎn)管理能力是長(zhǎng)租公寓不可或缺的重要力量，與各家實(shí)力長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，系統(tǒng)化解決長(zhǎng)租公寓發(fā)展遇到的資金、資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)管理等難題和問(wèn)題，構(gòu)建完善的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。專業(yè)人士分析指出，租賃市場(chǎng)初期離不開(kāi)重資產(chǎn)化的過(guò)程，然而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，重資產(chǎn)的證券化是必行之路，金融化是這一領(lǐng)域兼具股性及固定收益特性的必然延伸。依托平安集團(tuán)雄厚的金融實(shí)力，平安不動(dòng)產(chǎn)在布局租賃市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)顯著。

契合了專業(yè)的金融運(yùn)營(yíng)能力與租賃市場(chǎng)發(fā)展的互利效應(yīng)，更多以“金融+地產(chǎn)”為核心模式的合作加速落地。

平安不動(dòng)產(chǎn)將聯(lián)合國(guó)內(nèi)地產(chǎn)30強(qiáng)公司及業(yè)內(nèi)領(lǐng)先運(yùn)營(yíng)管理品牌，共同搭建長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，構(gòu)建長(zhǎng)效合作機(jī)制，將在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強(qiáng)二線城市共同布局長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，發(fā)展全產(chǎn)品線長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，計(jì)劃目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模將達(dá)數(shù)百億元的量級(jí)。目前已與朗詩(shī)簽訂長(zhǎng)租公寓戰(zhàn)略合作協(xié)議，上海、南京等地項(xiàng)目正在全面推進(jìn)，預(yù)計(jì)不久將相繼開(kāi)業(yè)。

就在3月24日中國(guó)發(fā)展高層論壇上，中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)王祖繼也提到金融與地產(chǎn)結(jié)合的方向：一方面，繼續(xù)嚴(yán)把信貸投放，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，遏制投機(jī)炒作，大力支持居住需求。另一方面，要把著力點(diǎn)轉(zhuǎn)向針對(duì)房地產(chǎn)需求失衡，提供綜合金融解決方案上來(lái)，引導(dǎo)資源有效供給，解決社會(huì)痛點(diǎn)問(wèn)題。

“通過(guò)金融服務(wù)，在供給方和需求方之間搭建了一個(gè)橋梁。通過(guò)金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新推動(dòng)‘租購(gòu)并舉’住房制度的建立，幫助百姓實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想”，王祖繼認(rèn)為這正是金融與地產(chǎn)結(jié)合的一個(gè)正確方向。